dinsdag 7 april 2020

Contactloos passeren van een hypotheekvolmacht, kan dat?

 

Zou je een hypotheekvolmacht durven te Skypepasseren?

Artikel 3:260, lid 3 BW

Bij de in het eerste lid bedoelde akte kan iemand slechts krachtens een bij authentieke akte verleende volmacht als gevolmachtigde voor de hypotheekgever optreden.

Skypepasseren is het verlijden van een akte, waarbij de comparant niet lijfelijk verschijnt (fysiek aanwezig is in de zelfde ruimte als de notaris) maar op afstand via een videoverbinding real time aanwezig is. De comparant kan dus niet met pen de akte ondertekenen. De notaris moet dan bereid zijn het bepaalde in artikel 43, lid 4 Wna zo ruim uit te leggen dat het niet kunnen ondertekenen, niet gelegen is in een verlamming of ander fysieke tekortkoming van de comparant, maar in het feit dat het echt samenkomen onverantwoord is. Daar lijkt de wet niet voor te zijn geschreven.

Of dit bij een testament werkt, is omstreden.

Bij hypotheek is degene die “last” heeft van het hypotheekrecht ook degene die claimt niet te kunnen verschijnen om de akte te doen verlijden.

De nuance: Bij het skypetestament buiten aanwezigheid van de testateur is degene die bepaalt met versoepeling van de eisen in te stemmen (en de risico’s daarvan voor zijn rekening te nemen) niet dezelfde persoon als diegene die voordeel trekt van een succesvolle actie tot nietigverklaring op grond van een mogelijke vormgebrek.

Dit lijkt derhalve voor een hypotheekvolmacht al helemaal niet de aangewezen weg.

De Ministerraad heeft inmiddels gehoor gegeven aan de roep uit de praktijk voor een oplossing met een spoedwet.

In afwachting van de spoedwet is er ook een andere mogelijkheid.

Zaakwaarneming!

Artikel 6:198 BW

Zaakwaarneming is het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen.

Artikel 201 BW

Een zaakwaarnemer is bevoegd rechtshandelingen te verrichten in naam van de belanghebbende, voor zover diens belang daardoor naar behoren wordt behartigd.

Wat zou je als notaris anders moeten doen?

In de opdracht van hypotheekgever aan de notaris moet worden opgenomen: vrijwaring van notaris en medewerkers als er via zaakwaarnemer namens de hypotheekgever wordt gepasseerd van alle aansprakelijkheid. En afstand van het recht een beroep te doen op de mogelijke ongeldigheid, zowel jegens de notaris als jegens de bank en haar rechtsopvolgers. En uitsluiting artikel 200 lid 2 BW.

De notaris loopt alleen nog het risico dat een lager gerangschikt hypotheekhouder of beslaglegger belang heeft bij het wegpoetsen van de hypotheek. Daar kun je niet zoveel aan doen, anders dan als Corona voorbij is een akte van voor zoveel nodig bekrachtiging op te maken.

Zorg ervoor dat de bank in de notarisinstructie opneemt: eerst hypotheekakte passeren, daarna pas de leveringsakte en dat de bank eist, de leveringsakte mag pas worden gepasseerd als hypotheekakte is gepasseerd.

Op de dag van het transport gebeurt dan het volgende: de hypotheekgever verschijnt niet. Dan kan de hypotheekakte niet worden verleden, want er is ook geen notariële volmacht. Eén van de medewerkers van notaris X trekt zich het lot van het verbeuren van de niet-nakomboete dat koper/hypotheekgever beschoren ligt aan, en laat zich derhalve op redelijke grond in met diens belang en tekent de hypotheekakte als zaakwaarnemer. De akte vermeldt “Medewerker Notaris X, hier handelend als zaakwaarnemer als bedoeld in art 6:198 BW en als zodanig …. rechtsgeldig vertegenwoordigend…”. In de overwegingen van de akte opnemen waarom de hypotheekgever niet kan verschijnen.

Goed idee? Bezwaren? Graag reactie.

Reacties 4 reacties

  • Pepijn Beliën schreef:

    Wat te doen met de notarisverklaring indien je mbv deze route een hypotheek in deze tijd zou passeren?
    Mi kan die niet klakkeloos onder het afschrift

    • Dirk de Lange schreef:

      Dank je wel, Pepijn! Ik zie geen aanleiding om mijn standpunt te wijzigen. Jij doelt denk ik op: “van te overtuigen dat het recht van hypotheek rechtsgeldig is verleend en niet vernietigbaar is ”

      Het op redelijke gronden inlaten met het behartigen van eens anders belang is zo losjes geformuleerd dat er al snel sprake van zal zijn. Er worden geen eisen gesteld aan de gronden (anders dan dat deze redelijk zouden moeten zijn).

  • Dirk de Lange schreef:

    Beste Pieter, Dank voor jouw reactie. Het is maar een idee: om de stelling te kunnen rechtvaardigen dat de medewerker zich met de gerechtvaardigde belangen van de hypotheekgever inlaat.

  • Pieter Verboon schreef:

    Goed idee! Maar waarom als eis eerst de hypotheekakte passeren en dan pas de akte van levering?

Laat een reactie achter.

  • Ik ben superblij met PraktijkGenerator, hadden we veel eerder moeten doen. Een actueel modellenbestand tot je beschikking hebben scheelt een hoop tijd in plaats van alles zelf uitzoeken. Het is het geld meer dan waard!

    Mevrouw mr. F.P. Smink, notaris bij Notariskantoor Ellemers te Sneek
  • Het boekje "Boost je notariskantoor" is niet alleen een must voor notariskantoren maar ook voor andere professionals als advocaten en accountants. Een handleiding om jouw doelgroep en product te leren te begrijpen en voorspelbare groei te bereiken. Vraag ernaar bij PraktijkGenerator: ze zenden het jou GRATIS toe.

    Dirk-Jan Rol, Eigenaar van Admare, administratiekantoor voor de juridische sector
  • Ik voel mij sterker met PraktijkGenerator, het is mijn notariële partner.

    Jesse Russel van Team Notarissen in Maastricht
  • Fijn dat PraktijkGenerator in de drukke decembermaand in het notariaat zeer snel heeft gereageerd op mijn vraag per mail! Hierdoor kon de betreffende akte nog die maand passeren.

    Gijsbert van der Heiden van Notariskantoor Van der Heiden te Streefkerk
  • Je kennis op peil houden is een must als notaris. Bij PraktijkGenerator krijg ik alle know-how en PE-punten in één abonnement!

    Dorus de Hair, notaris bij De Hair Vrijdag notarissen & adviseurs te Oisterwijk
  • Inmiddels al meerdere Master Classes van PraktijkGenerator naar tevredenheid gevolgd. Fijn ook dat de rechtsgebieden familierecht en vastgoed worden behandeld.

    Idy van Hoek, notarisklerk bij Notariskantoor Annet Wijers te Heeze
  • Op 11 oktober 2018 heb ik de master class Goederenrecht voor de Notariële Vastgoedpraktijk bijgewoond. Kordate docenten die de cursus praktisch aanvliegen en ook openstaan voor interactie met de aanwezige. Zeer goede ervaring, ik zou het iedereen aan willen bevelen.

    Pepijn Beliën, notaris van Oostland Notaris te Berkel en Rodenrijs
  • Cindy van Goethem, notaris in Hulst

    Met PraktijkGenerator ga ik met een gerust hart slapen. Ik weet dat mijn output up-to-date is. Ik voel me sterker met PraktijkGenerator, het is mijn notariële partner.
  • Het is erg fijn om met Praktijkgenerator te werken, omdat Praktijkgenerator als modellenbank buitengewoon compleet is en je erop kunt vertrouwen dat deze modellen goed en actueel zijn.
    Max Hoedeman, Van Gogh Notarissen

    Max Hoedeman, notaris bij Van Gogh Notarissen, te Rucphen
  • Bij PraktijkGenerator.nl weten ze wat service is. Ik had een Engelse vertaling gedownload en kreeg kort daarop de mededeling dat er in dat model een fout stond die inmiddels was hersteld. Kijk, dat noem ik nou service! Elk model bevat fouten, de kans dat ze er bij PraktijkGenerator in blijven staan, is echter heel klein door hun open sourcesysteem.

    Martine Dekker, notaris bij Ligthelm & Dekker Notarissen te Rotterdam
  • Onlangs was ik betrokken bij een complexe certificering van aandelen. De checklist kernpunten administratievoorwaarden en het model van de administratievoorwaarden droegen eraan bij dat ik maatwerk kon leveren en deze certificering volledig naar de wensen van de opdrachtgever kon inrichten.  

    Erik Linssen, notaris bij Fokkema Linssen Notarissen Rotterdam
  • Wat een nuttige en inspirerende Master Class volgde ik via PraktijkGenerator over de Bedrijfsopvolgingsfaciliteit. PraktijkGenerator, ook voor de familierechtspecialist een aanrader!

    Nienke van Doorn-Laurs De Adviespraktijk Familierecht
  • Dirk en Luutzen van Praktijkgenerator hebben het begrepen: het is niet alleen modellen afnemen. Zij staan open voor suggesties en vragen worden snel beantwoord. Ook bieden zij master classes aan (waar abonnees overigens vaak gratis gebruik van kunnen maken) waar je écht iets van opsteekt. Kortom: service is een werkwoord en wij zijn enthousiast!

    Karen Anne Hüpler-Hebben notaris bij Kaep Notaris Utrecht
  • Dankzij PraktijkGenerator ben ik 's-avonds vader voor mijn kinderen in plaats van iemand die zijn eigen modellen zit te maken.

    Theo de Bie, notaris bij Van Mourik & De Bie Notarissen, Schaik
  • De notaris doet er verstandig aan de gereedschappen voor zijn praktijk in te kopen. Dat geldt ook voor zijn modellen. PraktijkGenerator biedt een compleet systeem, waarmee zeer efficiënt en op kwalitatief hoog niveau kan worden gewerkt.

    Steven Perrick, advocaat en hoogleraar notarieel recht aan de UvA
  • Mijn oordeel is positief. Ik zou de website en de informatie het cijfer 8 geven.

    Arie Jan van der Bijl, notaris te Zoetermeer
  • Helemaal consequent zijn de initiatiefnemers achter de Praktijkgenerator echter niet. Zij laten geen mogelijkheid onbenut om op te merken dat notarissen veelal te weinig rekenen in verhouding tot het belang van hun werkzaamheden en de (tegenwoordig bijna unieke) dienstvaardigheid die zij daarbij betrachten. Nu bezondigen zij zich aan dezelfde fout. Ongevraagd gratis PE-punten voor notarissen en hun kandidaat-notarissen en notarieel medewerkers, inbegrepen in een maandelijkse fee die toch al concurrerend was...

    Jeroen Ammerlaan, Ammerlaan Legal, Goes
Overzicht aangesloten notariskantoren

Mail of bel

026 379 19 12

voor meer info