vrijdag 28 april 2023

Grondspeculatie, A-B-C-transacties en vergunningplicht

De meeste speculatieve grondtransacties zijn A-B-C-transacties.

Meestal snapt B hoe het zit: A krijgt vaak te weinig voor zijn grond, C betaalt vaak teveel en B maakt de (woeker)winst. Maar het kan ook net andersom zijn, dat A te weinig krijgt voor zijn grond.

De KNB heeft in 2007 al uitgebreid aandacht geschonken aan A-B-C-transacties. Die regels gelden nog steeds en er is een stappenplan wat de notaris moet doen: doorvragen naar de oorzaak van het prijsverschil, waarschuwen en indien er geen goede gronden zijn voor het prijsverschil, geeft dat gegronde reden voor dienstweigering.

We horen de treurige verhalen van mensen die hun laatste centen hebben belegd in zogenaamde warme grond. Later blijkt dat de grond niet warm was en komen ze van een koude kermis thuis. Ze voelen zich bekocht en gaan op zoek naar iemand die de pijn verzacht: de notaris!

Die had hun moeten waarschuwen, vinden ze nu. En daarin hebben ze gelijk en dat staat ook al in de notitie uit 2007.

Maar hoeveel speelruimte heeft de notaris nog?

Het koopcontract is al gesloten (voordat ze naar de notaris gingen om die koop te formaliseren) en schept reeds afnameverplichtingen. Wat de notaris ook had gezegd (of had geschreven), ze waren waarschijnlijk niet van hun plan afgeweken, want ze waren verblind door de verwachting. En stel dat de notaris hen wel succesvol had overtuigd om de transactie niet te doen (of zijn dienst had geweigerd), dan hadden ze 10% boete verbeurd omdat ze de koopovereenkomst hadden moeten ontbinden.

De Belehrungspflicht is de waarschuwingsplicht die de notaris heeft om betrokkenen te waarschuwen voor de gevolgen van hun transactie.

Wat had die waarschuwing moeten inhouden? Beste C, U koop grond voor € 50 van B, terwijl de (WOZ-) waarde € 5 is, want dat betaalt B aan A. Maar B gaat zijn best doen om een bouwbestemming te krijgen en als dat lukt, is de grond waard € 100. U loopt dus het risico dat dat niet lukt en dat de grond slecht € 5 waard blijft. Wilt u dat risico bij nader inzien toch niet lopen, dan moet u de koop ontbinden. Weet wel dat u dan 10% boete aan B moet betalen. Of voelt u zich bedrogen of is er misbruik van omstandigheden gemaakt? Zo ja, dan kunt u de koop vernietigen.

In dit soort gevallen is de Belehrungspflicht dus een wassen neus, door het feit dat de verplichting van de koper om de transactie uit te voeren al vastligt en doordat een indicatie van de waarde van het vastgoed uit het kadaster kan blijken en op internet goed is op te zoeken.

Dat zou anders zijn als de notaris bij de koop van het perceel betrokken zou worden (dus niet pas voor de levering van het perceel). Dan heeft het Belehren en waarschuwen (mogelijk) het effect dat de beleggers ervan afzien. Ik denk dat de notariële tussenkomst bij het sluiten van de koop veel beter is dan het vergunningstelsel. Waarom de KNB dat niet heeft bepleit, is mij onduidelijk.

Soms lukt het wel om de bestemming te wijzigen en wordt landbouwgrond opeens bouwgrond. Dan stijgt de waarde van de grond exponentieel.

Maar dan kun je er op wachten dat de boeren die als A in de A-B-C-transactie verkochten de notaris verwijten dat hij hun niet heeft gewaarschuwd voor de mogelijke waardestijging van de grond.

Het kan namelijk twee kanten op gaan, waarbij er vaak één de dupe is en die gaat op zoek naar iemand om zijn smart mee te delen. En die vindt altijd wel een kamerlid dat vindt dat de notaris hier niet aan had mogen meewerken. En dan is er tumult en moet men vanuit KNB en regering laten zien dat we het serieus nemen en met passende maatregelen komen.

Als je belegt met vermogen dat je niet kunt missen, moet je niet beleggen. En voor speculeren geldt dat eens temeer. Wat het verschil is tussen beleggen en speculeren, gaat deze bijdrage te buiten. Speculeren is gokken en hopen dat het goed komt. Ga je naar het casino kun je ook alles verliezen. Doe je dat met je laatste geld, is het daarna op. Alleen daar is geen notaris betrokken die je een verwijt kunt maken dat hij je niet gewaarschuwd heeft. Wel de overheid die vindt dat (online) gokken mag en dat je daar ook veel reclame voor mag maken.

Het Vergunningstelsel zoals door de KNB bepleit, helpt dat?

Dan moet de notaris bij elke vastgoedtransactie gaan controleren of het een beleggingsobject is. Dat vergt veel extra onderzoek en kost geld. Dat lijkt simpel, maar voer het maar eens uit.

En als hij tot de conclusie komt dat er een vergunning had moeten worden aangevraagd terwijl die er niet is, dan zal hij dienst moeten weigeren, want dan is het verboden de warme grond aan te bieden.

En als het een vergunningsplichtige transactie is waarvoor een vergunning is verleend, is het dan wél goed?

De AFM-vergunning ziet op de antecedenten van de personen en op de organisatie van de instelling die de grond aanbiedt.

De vergunning ziet niet op de koopprijs en de condities van het aanbod. Dat zou je dan ook moeten willen. Dan moet je een prospectusplicht instellen en moet je eisen dat het prospectus (inclusief de waardering) ook door de AFM is goedgekeurd.

Een AFM vergunning zoals voorgesteld door de KNB wekt de schijn dat het allemaal goed zit.

De aanwezigheid van een vergunning betekent niet dat er geen mensen worden opgelicht.

Ook als er een vergunning is, zal de notaris nog steeds moeten belehren (en is dat nog steeds te laat, omdat hij niet bij het sluiten van de koop betrokken is, maar pas bij de levering (uitvoering van de koop)).

Incidentenpolitiek

Waarom moet heden ten dage elk incident worden bestreden met regels, toezicht en vergunningen?

Incident? Ja het betreft enige honderden transacties op een volume van 400.000 per jaar transacties.

Als iemand echt is misleid, opgelicht of bedrogen, dan staan hem de vernietigingsacties uit het Burgerlijk Wetboek ter beschikking.

Stop met incidentenbestrijding en vertrouw op de bescherming die ons Burgerlijk Wetboek biedt. En wil je echt iets verbeteren of veranderen, schrijf dan voor dat de notaris de koopakte moet opstellen. Alleen daar heeft zijn waarschuwingsplicht mogelijk effect.

Enquete

Hier volgt een hele korte ENQUETE waarin u kunt aangeven of u de vergunningplicht een goed idee vindt of niet.

Laat een reactie achter.

  • Wij zijn erg blij en voelen ons zeker met PG als partner!

    Dorus de Hair, notaris bij De Hair Vrijdag notarissen & adviseurs te Oisterwijk
  • Praktijkgenerator levert een belangrijke bijdrage aan onze praktijk. Het brede aanbod aan  modellen, het gebruiksgemak en de snelle respons op vragen leveren een aanzienlijke tijdsbesparing op. Als kers op de taart de mogelijkheid om via de on demand webinars de jaarlijks verplichte PE punten te halen. Alles-in- één abonnement. Ideaal!

    Sebastiaan van Dugteren van Notariskantoor Timmers in Lisse
  • De toegevoegde waarde van PraktijkGenerator is evident. Niet alleen door de complete modellenbank, maar net zo goed door de expertise en servicegerichtheid van de medewerkers.

    mr Bob Wiering, jurist bij Legal Loyalty
  • Met veel plezier woon ik de Master Classes van PraktijkGenerator bij, omdat deze goed georganiseerd zijn en inhoudelijk heel sterk zijn. Ik kan de Master Classes bij een ieder van harte aanbevelen.

    De heer mr B.L.W.P. Versteeg, notaris bij VHN Notarissen in Den Helder
  • De Praktijkgenerator is voor mijn kantoor een zeer waardevolle database!

    Wim van Ringelesteijn van Notariskantoor Mr W. van Ringelesteijn in Alblasserdam
  • Fijn dat PraktijkGenerator nu ook toelichtingen bij huwelijksvoorwaarden aanbiedt. De toelichtingen zijn ook intelligent gemaakt en daardoor in no time klaar.

    Gijsbert van der Heiden van Notariskantoor Van der Heiden te Streefkerk
  • Ik ben zeer tevreden met het abonnement bij PraktijkGenerator. Met PraktijkGenerator heb ik 3 voor de prijs van 1: alle know-how, (intelligente) modellen en PE-punten in één abonnement. Daarnaast kunnen wij gebruik maken van de expertise van de medewerkers van PraktijkGenerator en kunnen wij altijd terecht met vragen. Van belang is met name snel telefonisch advies over juridische kwesties maar ook gevraagd en ongevraagd advies over het runnen van een notariskantoor in deze tijden.
    Mevrouw mr J.P.M.L. Martens-Posthumus, notaris bij VanLier Posthumus notarissen
  • Ik ben superblij met PraktijkGenerator, hadden we veel eerder moeten doen. Een actueel modellenbestand tot je beschikking hebben scheelt een hoop tijd in plaats van alles zelf uitzoeken. Het is het geld meer dan waard!

    Mevrouw mr. F.P. Smink, notaris bij Notariskantoor Ellemers te Sneek
  • Het boekje "Boost jouw notariskantoor" is niet alleen een must voor notariskantoren maar ook voor andere professionals als advocaten en accountants. Een handleiding om jouw doelgroep en product te leren te begrijpen en voorspelbare groei te bereiken. Vraag ernaar bij PraktijkGenerator: ze zenden het jou GRATIS toe.

    Dirk-Jan Rol, eigenaar van Admare, administratiekantoor voor de juridische sector
  • Ik voel mij sterker met PraktijkGenerator, het is mijn notariële partner.

    Jesse Russel van Team Notarissen in Maastricht
  • Fijn dat PraktijkGenerator in de drukke decembermaand in het notariaat zeer snel heeft gereageerd op mijn vraag per mail! Hierdoor kon de betreffende akte nog die maand passeren.

    Gijsbert van der Heiden van Notariskantoor Van der Heiden te Streefkerk
  • Inmiddels al meerdere Master Classes van PraktijkGenerator naar tevredenheid gevolgd. Fijn ook dat de rechtsgebieden familierecht en vastgoed worden behandeld.

    Idy van Hoek, notarisklerk bij Notariskantoor Annet Wijers te Heeze
  • Op 11 oktober 2018 heb ik de master class Goederenrecht voor de Notariële Vastgoedpraktijk bijgewoond. Kordate docenten die de cursus praktisch aanvliegen en ook openstaan voor interactie met de aanwezige. Zeer goede ervaring, ik zou het iedereen aan willen bevelen.

    Pepijn Beliën, notaris van Oostland Notaris te Berkel en Rodenrijs
  • Het is erg fijn om met Praktijkgenerator te werken, omdat Praktijkgenerator als modellenbank buitengewoon compleet is en je erop kunt vertrouwen dat deze modellen goed en actueel zijn.
    Max Hoedeman, Van Gogh Notarissen

    Max Hoedeman, notaris bij Van Gogh Notarissen, te Rucphen
  • Bij PraktijkGenerator.nl weten ze wat service is. Ik had een Engelse vertaling gedownload en kreeg kort daarop de mededeling dat er in dat model een fout stond die inmiddels was hersteld. Kijk, dat noem ik nou service! Elk model bevat fouten, de kans dat ze er bij PraktijkGenerator in blijven staan, is echter heel klein door hun open sourcesysteem.

    Martine Dekker, notaris bij Ligthelm & Dekker Notarissen te Rotterdam
  • Onlangs was ik betrokken bij een complexe certificering van aandelen. De checklist kernpunten administratievoorwaarden en het model van de administratievoorwaarden droegen eraan bij dat ik maatwerk kon leveren en deze certificering volledig naar de wensen van de opdrachtgever kon inrichten.  

    Erik Linssen, notaris bij Fokkema Linssen Notarissen Rotterdam
  • Dirk en Luutzen van Praktijkgenerator hebben het begrepen: het is niet alleen modellen afnemen. Zij staan open voor suggesties en vragen worden snel beantwoord. Ook bieden zij master classes aan (waar abonnees overigens vaak gratis gebruik van kunnen maken) waar je écht iets van opsteekt. Kortom: service is een werkwoord en wij zijn enthousiast!

    Karen Anne Hüpler-Hebben notaris bij Kaep Notaris Utrecht
  • Dankzij PraktijkGenerator ben ik 's-avonds vader voor mijn kinderen in plaats van iemand die zijn eigen modellen zit te maken.

    Theo de Bie, notaris bij Van Mourik & De Bie Notarissen, Schaik
  • De notaris doet er verstandig aan de gereedschappen voor zijn praktijk in te kopen. Dat geldt ook voor zijn modellen. PraktijkGenerator biedt een compleet systeem, waarmee zeer efficiënt en op kwalitatief hoog niveau kan worden gewerkt.

    Steven Perrick, advocaat en hoogleraar notarieel recht aan de UvA
  • Mijn oordeel is positief. Ik zou de website en de informatie het cijfer 8 geven.

    Arie Jan van der Bijl, notaris te Zoetermeer
  • Helemaal consequent zijn de initiatiefnemers achter de Praktijkgenerator echter niet. Zij laten geen mogelijkheid onbenut om op te merken dat notarissen veelal te weinig rekenen in verhouding tot het belang van hun werkzaamheden en de (tegenwoordig bijna unieke) dienstvaardigheid die zij daarbij betrachten. Nu bezondigen zij zich aan dezelfde fout. Ongevraagd gratis PE-punten voor notarissen en hun kandidaat-notarissen en notarieel medewerkers, inbegrepen in een maandelijkse fee die toch al concurrerend was...

    Jeroen Ammerlaan, Ammerlaan Legal, Goes
Overzicht aangesloten notariskantoren

Mail of bel

026 379 19 12

voor meer info