Vrijdag 28 april 2023
De meeste speculatieve grondtransacties zijn A-B-C-transacties.
Meestal snapt B hoe het zit: A krijgt vaak te weinig voor zijn grond, C betaalt vaak teveel en B maakt de (woeker)winst. Maar het kan ook net andersom zijn: A krijgt vaak de werkelijke waarde voor zijn grond.
De KNB heeft in 2007 al uitgebreid aandacht geschonken aan A-B-C-transacties. Die regels gelden nog steeds en er is een stappenplan voor wat de notaris moet doen: doorvragen naar de oorzaak van het prijsverschil, waarschuwen en indien er geen goede gronden zijn voor het prijsverschil, geeft dat gegronde reden voor dienstweigering.
We horen de treurige verhalen van mensen die hun laatste centen hebben belegd in zogenaamde warme grond. Later blijkt dat de grond niet warm was en komen ze van een koude kermis thuis. Ze voelen zich bekocht en gaan op zoek naar iemand die de pijn verzacht: de notaris!
Die had hen moeten waarschuwen, vinden ze nu. En daarin hebben ze gelijk en dat staat ook al in de notitie uit 2007.
Maar hoeveel speelruimte heeft de notaris nog?
Het koopcontract is al gesloten (voordat ze naar de notaris gingen om die koop te formaliseren) en schept reeds afnameverplichtingen. Wat de notaris ook had gezegd (of had geschreven), ze waren waarschijnlijk niet van hun plan afgeweken, want ze waren verblind door de verwachting. En stel dat de notaris hen wel succesvol had overtuigd om de transactie niet te doen (of zijn dienst had geweigerd), dan hadden ze 10% boete verbeurd omdat ze de koopovereenkomst hadden moeten ontbinden.
De Belehrungspflicht is de waarschuwingsplicht die de notaris heeft om betrokkenen te waarschuwen voor de gevolgen van hun transactie.
Wat had die waarschuwing moeten inhouden? Beste C, u koopt grond voor € 50,- van B, terwijl de (WOZ-) waarde € 5,- is, want dat betaalt B aan A. Maar B gaat zijn best doen om een bouwbestemming te krijgen en als dat lukt, is de grond waard € 100,-. U loopt dus het risico dat dat niet lukt en dat de grond slecht € 5,- waard blijft. Wilt u dat risico bij nader inzien toch niet lopen, dan moet u de koop ontbinden. Weet wel dat u dan 10% boete aan B moet betalen. Of voelt u zich bedrogen of is er misbruik van omstandigheden gemaakt? Zo ja, dan kunt u de koop vernietigen.
In dit soort gevallen is de Belehrungspflicht dus een wassen neus, door het feit dat de verplichting van de koper om de transactie uit te voeren al vastligt en doordat een indicatie van de waarde van het vastgoed uit het kadaster kan blijken en op internet goed is op te zoeken.
Dat zou anders zijn als de notaris bij de koop van het perceel betrokken zou worden (dus niet pas voor de levering van het perceel). Dan heeft het Belehren en waarschuwen (mogelijk) het effect dat de beleggers ervan afzien. Ik denk dat de notariële tussenkomst bij het sluiten van de koop veel beter is dan het vergunningstelsel. Waarom de KNB dat niet heeft bepleit, is mij onduidelijk.
Soms lukt het wel om de bestemming te wijzigen en wordt landbouwgrond opeens bouwgrond. Dan stijgt de waarde van de grond exponentieel.
Maar dan kun je erop wachten dat de boeren die als A in de A-B-C-transactie verkochten de notaris verwijten dat hij hun niet heeft gewaarschuwd voor de mogelijke waardestijging van de grond.
Het kan namelijk twee kanten op gaan, waarbij er vaak één de dupe is en die gaat op zoek naar iemand om zijn smart mee te delen. En die vindt altijd wel een kamerlid dat vindt dat de notaris hier niet aan had mogen meewerken. En dan is er tumult en moet men vanuit KNB en regering laten zien dat we het serieus nemen en met passende maatregelen komen.
Als je belegt met vermogen dat je niet kunt missen, moet je niet beleggen. En voor speculeren geldt dat eens temeer. Wat het verschil is tussen beleggen en speculeren, gaat deze bijdrage te buiten. Speculeren is gokken en hopen dat het goed komt. Ga je naar het casino kun je ook alles verliezen. Doe je dat met je laatste geld, dan is het daarna op. Alleen daar is geen notaris bij betrokken die je een verwijt kunt maken dat hij je niet gewaarschuwd heeft. Wel de overheid die vindt dat (online) gokken mag en dat je daar ook veel reclame voor mag maken.
Het Vergunningstelsel zoals door de KNB bepleit, helpt dat?
Dan moet de notaris bij elke vastgoedtransactie gaan controleren of het een beleggingsobject is. Dat vergt veel extra onderzoek en kost geld. Dat lijkt simpel, maar voer het maar eens uit.
En als hij tot de conclusie komt dat er een vergunning had moeten worden aangevraagd terwijl die er niet is, dan zal hij dienst moeten weigeren, want dan is het verboden de warme grond aan te bieden.
En als het een vergunningsplichtige transactie is waarvoor een vergunning is verleend, is het dan wél goed?
De AFM-vergunning ziet toe op de antecedenten van de personen en op de organisatie van de instelling die de grond aanbiedt.
De vergunning ziet niet toe op de koopprijs en de condities van het aanbod. Dat zou je dan ook moeten willen. Dan moet je een prospectusplicht instellen en moet je eisen dat het prospectus (inclusief de waardering) ook door de AFM is goedgekeurd.
Een AFM vergunning zoals voorgesteld door de KNB wekt de schijn dat het allemaal goed zit.
De aanwezigheid van een vergunning betekent niet dat er geen mensen worden opgelicht.
Ook als er een vergunning is, zal de notaris nog steeds moeten belehren (en is dat nog steeds te laat, omdat hij niet bij het sluiten van de koop betrokken is, maar pas bij de levering (uitvoering van de koop)).
Incidentenpolitiek
Waarom moet heden ten dage elk incident worden bestreden met regels, toezicht en vergunningen?
Incident? Ja het betreft enige honderden transacties op een volume van 400.000 transacties per jaar.
Als iemand echt is misleid, opgelicht of bedrogen, dan staan hem de vernietigingsacties uit het Burgerlijk Wetboek ter beschikking.
Stop met incidentenbestrijding en vertrouw op de bescherming die ons Burgerlijk Wetboek biedt. En wil je echt iets verbeteren of veranderen, schrijf dan voor dat de notaris de koopakte moet opstellen. Alleen daar heeft zijn waarschuwingsplicht mogelijk effect.