Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden.
De Omgevingswet is één van de meest ingrijpende wetgevingstrajecten van de afgelopen decennia.
De Omgevingswet heeft ook impact op de notariële praktijk. Het heeft invloed op de inhoud van de koopovereenkomst voor vastgoed en in mindere mate op de akte van levering.
Wij hebben al onze modellen aangepast en de nieuwe versies staan vanaf 14 december 2023 online.
Inhoud koopovereenkomst en akte van levering
De wijzigingen voor het notariaat zijn overwegend tekstueel van aard. Er moet nu naar andere wetsartikelen worden verwezen, al is een 1:1 transponering onmogelijk. Dit raakt alle koopovereenkomsten vastgoed en alle akten van levering vastgoed.
NB!! Onderdelen van oude wetten zijn opgenomen in de Omgevingswet.
Ook de voetverklaring onder de akte van levering in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten moet worden aangepast.
Modeltekst voetverklaring:
Reguliere (niet KIK) tekst verklaring voorkeursrecht Omgevingswet:
Ondergetekende, …, notaris …, verklaart overeenkomstig artikel 9.21 Omgevingswet dat
op de onroerende za(a)k(en) geen voorkeursrecht is gevestigd.
Of: (ter keuze notaris)
de vervreemding niet in strijd is met Hoofdstuk 9 (‘Voorkeursrecht”) van de Omgevingswet en de daarop rustende bepalingen.
Voorkeursrecht Gemeenten
De Wet voorkeursrecht gemeenten is echter inhoudelijk wel gewijzigd. Op zich staat bij de publiekrechtelijke beperkingen wel aangetekend als er een voorkeursrecht is gevestigd, maar het voorkeursrecht kan al ingaan (dag na publicatie) vóórdat het is ingeschreven in de Basisregistratie kadaster.
Per 1-1-2024 gaat het voorkeursrecht pas in op het moment van inschrijving.
En dat moet – op straffe van nietigheid van het besluit – binnen vier dagen nadat het besluit is genomen worden ingeschreven. Dat is voor het notariaat dus wel een verbetering: je loopt niet het risico dat er tóch net een voorkeursrecht gevestigd was voor de levering, maar dat je nog niet kon zien omdat het nog niet ingeschreven was.
Onteigening
Tweede grote verandering voor het notariaat betreft de rol die nu voor de notaris wordt weggelegd bij onteigening. Voorheen werd het onteigeningsvonnis van de rechter ingeschreven. Nu moet de notaris de onteigeningsakte verlijden, nadat deze heeft geconstateerd dat aan alle voorwaarden is voldaan.
Het zal nog even duren voordat de notaris toe is aan een onteigeningsakte, want het oude recht blijft van toepassing op een onteigeningsverzoek dat vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ingediend bij de Kroon.
Het oude recht wordt gevolgd tot de onteigening volledig is afgerond en de definitieve schadeloosstelling is betaald.
Wij hebben hiervoor een modelakte gemaakt. Dat model kun je op onze site vinden.
Als je je modellen niet aanpast, wat dan?
Als je oude teksten gebruikt, verwijs je dus naar vervallen wetten en regelingen. Hoe integer is dat?
Maar (om het nog wat lastiger te maken): op grond van het Overgangsrecht blijven bepaalde oude wetten nog gelden voor reeds bestaande situaties. Als het dan gaat om verklaringen en garanties in koopovereenkomsten bijvoorbeeld, zul je naar zowel de oude wetten als de nieuwe Omgevingswet moeten verwijzen. Dat hebben we nu ook ondervangen in de modellen van de koopovereenkomsten.
Heb je vragen over de Omgevingswet?
Stuur dan een mail aan info@praktijkgenerator.nl. Wij leiden jouw vraag door naar José de Rooij, onze redacteur Vastgoedrecht. Deze notitie kwam mede door José tot stand.
Wil je op de hoogte blijven van nieuws en de actualiteiten? Schrijf je dan in op onze nieuwsbrief.
Kijk ook naar onze andere FAQ voor meer handige tips en tools. Veel succes!